Mökkivuokrauksessa on yllättävän paljon verovähennyskelpoisia kuluja. Niitä kannattaa osata hyödyntää verotuksessa ja toimintaa suunnitellessasi tai kehittäessäsi.
Vähennykset ovat sallittuja ja suotavia keinoja nostaa mökkivuokrauksen tuottavuutta.
Kannattaa perehtyä verohallinnon ohjeisiin luonnollisen henkilön vuokratulojen verotuksesta ja niihin kohdistuvien vähennysten verotuksesta.
Tilanteestasi riippuen sinun voi olla tarpeen tutustua myös esimerkiksi elinkeinotoiminnan verottamiseen, maatilatalouden tuloverolakiin sekä arvonlisäverolakiin.
Mitä lasketaan mukaan tuloihin?
Mökkivuokrauksesta saamasi vuokratulo on yksityishenkilölle lähtökohtaisesti pääomatuloa. Vuokratuloihin lasketaan mukaan varsinaisten vuokrien lisäksi esimerkiksi varaus- ja peruutusmaksut.
Tulojen tarkastelujakso on kalenterivuosi. Vuokratuloja käsitellään maksuperusteisesti eli ne kuuluvat sille vuodelle, jolloin ne ovat kirjautuneet tilillesi.
Vuokratuloista voi vähentää kokonaisuudessaan kustannukset, jotka liittyvät suoraan vuokraukseen.
Tällaisia ovat esimerkiksi Mökkivuokraajan kurssit, muut tuotteet ja koulutukset sekä Suomen Mökkivuokraajat ry:n jäsenmaksut.
Samoin markkinointikulut ja -materiaalikustannukset, välityspalkkiot ja välitystoimijoiden palvelumaksut ovat suoraan vuokraukseen liittyviä kustannuksia ja siten kokonaisuudessaan vähennyskelpoisia.
Myös mökin nettisivujen vuosimaksut ja mökin yhteyssähköpostin hallinnointikulut ovat kokonaisuudessaan vähennettäviä, kun niitä ei käytetä muuhun kuin mökkivuokraustulojen hankkimiseen pitkällä tai lyhyellä tähtäimellä.
Muista, että myös siivous-, pesula- ja vastaavat palvelukustannukset sekä muut suoraan mökkivuokrauksesta aiheutuneet kulut vessapapereista uusiin liinavaatteisiin voi vähentää kokonaisuudessaan tuloista. Kannattaa siis myös miettiä, mitä palveluita voit hyödyntää oman mökkivuokraustoimintasi tukena.
Kalustettuna vuokraaminen kuuluu olennaisena osana mökkivuokraukseen. Hyödynnä joko kiinteä kalustevähennys tai kuitteihin perustuva kalusteiden ja kodinkoneiden tarkka hankintahinta.
Mökkivuokrauksesta aiheutuneet matkakustannukset voi vähentää henkilöverotuksessa joko pääomatuloverotuksessa tai tulonhankkimisvähennyksinä. Kustannusten pitää perustua vuokraustoimintaan ja niistä on oltava riittävä selvitys, kuten ajopäiväkirja.
Matkakustannuksia ei ole rajattu tarkemmin vaan verottaja ohjeistaa seuraavasti:
”Voit vähentää matkakulut, jotka liittyvät vuokraustoimintaan.”
Muista, että kaikki vähennykset tulee tehdä sinä vuonna kun kulut on maksettu.
Jos olet ottanut velkaa vuokrakohdettasi varten, voit vähentää velan korot tulonhankkimislainan korkoina.
Osittaiset vähennykset yleiskuluista
Yleiskuluista ja poistoista saa vähentää vuokrausajan ja tyhjilläänolokausien osuuden. Jos mökki on esimerkiksi puoli vuotta vuokrattuna, viisi kuukautta tyhjillään ja kuukauden vuodesta omassa käytössä, yleiskuluista saa tehdä vähennyksiä 50% osuudesta.
Mökin tulee olla siis pääosin vuokrauskäytössä, että tämä pätee. Jos vuokraustoiminta on satunnaista, vähentää saa edelleenkin vain vuokrausajan osuuden yleiskuluista.
Yleiskuluja ovat
- kiinteistövero
- vakuutusmaksut
- sähkö- ja vesimaksut
- muut lämmityskulut
- tienhoitomaksut
- jäte- ja nuohousmaksut
- tietoliikennekulut
- mahdolliset hoitovastikkeet ja muut tuloutetut vastikkeet.
Jos vuokrattavaa kiinteistöä varten on otettu tulonhankkimislainaa, myös velan korot ja sivukulut ovat verovähennyskelpoisia.
Remonttikulut
Jos remontoit mökkiä korkeintaan niin, että sen taso pysyy samana, on kyseessä
Vuosikorjaus eli ylläpitoremontti.
Niiden kustannukset vähennetään remontin maksamisvuoden vuokratuloista.
Jos remontoit mökkiä niin, että sen taso nousee eli teet merkittäviä parannuksia mökkiin, on kyseessä
Perusparannus.
Mökin tasoa nostavien remonttien menot lisätään yleensä poistamattomaan hankintamenoon. Ne voidaan myös pyynnöstäsi vähentää poistona vuokratulosta.
Muista hyödyntää poistot jo ostovaiheen kuluista.
”Vuokralle annetun, asuinkäyttöön tarkoitetun rakennuksen hankintamenoista, rakentamiskustannuksista ja ostoon liittyvistä kustannuksista voi tehdä poiston rakennuksen osuudesta.”
Poistoihin luetaan koneet, kalusto, kiinteistön hankintameno ja peruskorjausmenot.
Poistoissa on kyse pitkävaikutteisen menon tai rakennuksen hankintamenon vähentämisestä.
Voit tehdä poiston kalusteiden ja kodinkoneiden hankintamenosta enintään 25% suuruisena. (Jos hankintameno on alle 1000€, tee vähennys vuosimenona.)
Voit tehdä poiston osakehuoneiston perusparannusmenoista 10 vuoden aikana tasapoistoin, rakennuksen hankintamenosta enintään 4 %:n suuruisena (jos kyseessä on asuin- tai toimistorakennus).
Muista, että poiston määrän voi valita. Poiston voi myös jättää kokonaan tekemättä. Se tulee aina vaatia verotuksessa, verottaja ei tee poistoa automaattisesti.
Kannattaa pitää mielessä, että poisto pienentää asunnon hankintamenoa eli vaikuttaa luovutusvoiton verotukseen.
Huomioi myös nämä kuusi seikkaa:
- Vuokrauksen tarkoitus on pystyttävä osoittamaan esimerkiksi vuokrausilmoituksen tai välityssopimuksen avulla.
- Merkityksellistä ei ole, mihin tarkoitukseen mökki on alun perin hankittu, vaan mihin sitä on pääasiallisesti verotusvuonna käytetty.
- Oman työn osuus tai arvo EI ole vähennyskelpoista menoa. (Pihkura.)
- Mökin ja vuokraustoiminnan tuloista ja menoista kannattaa pitää kirjaa. Näin pystyt seuraamaan toimintasi kannattavuutta ja tuottavuutta. Voit hyödyntää samoja laskelmia myös veroilmoitusta täyttäessäsi.
- Kaikista tuloista ja menoista on säilytettävä tositteet vähintään kuuden vuoden ajan. Veroilmoituksella annetaan riittävä selvitys ja tarvittaessa verottaja pyytää lisäselvitystä.
- Vähennykset voi tehdä niiltä osin kuin kiinteistöä vuokrataan. Jos vuokrattuna on koko kiinteistö, vähennykset huomioidaan koko suuruudeltaan. Jos esimerkiksi 50% kiinteistöstä vuokrataan, vähennyksistä vain 50% on verovähennyskelpoisia. Sama pätee myös asuntoihin: jos vuokraat 80m2 asunnosta 20m2 huonetta, vähennyksiin saa laittaa 25% asunnon kustannuksista.
Olen kirjoittanut aiheesta myös Maaseudun Tulevaisuuden toukokuun 2018 Mökkiläinen -liitteeseen. Pystyt lukemaan kirjoituksen digilehdestä täältä.
Saat muistilistan heti käyttöösi. Muistilistaa kannattaa säilyttää vaikkapa samassa paikassa, jossa pidät mökkivuokrauksen tositteita. Näin osaat suoraan merkitä, mitkä tositteista kuuluvat verovähennyksiin. Tai käy sen avulla koko nivaska kerralla läpi.
Kyllä, tilaan oman ilmaisen muistilistani hyödykseni!
Mitä ajatuksia ja tunteita kirjoitus sinussa herätti? Olisi mahtavaa, jos kertoisit niistä, vaikkapa alla olevissa kommenttikentissä! Entä arveletko, että kirjoituksesta olisi apua tai hyötyä jollekin toiselle(kin)? Välitä välittämällä.
Yksi vastaus artikkeliin “Osaatko hyödyntää kaikki vähennykset vuokratuloistasi?”