Klockberga – onnistunut pilottiprojekti

Kemiönsaaressa, Varsinais-Suomessa, Saaristomeren äärellä käynnistettiin huhtikuussa 2019 mielenkiintoinen projekti. Hakemuksessa mainitut tavoitteet olivat ”selvittää, onko Taalintehtaalla sijaitseville vapaille kerrostalohuoneistoille kysyntää Airbnb -markkinoilla. Vuokramajoituksen ohella tarkoituksena on Kemiönsaaren tunnettuuden lisääminen, matkailu- ja majoitustoiminnan sekä oheispalveluiden markkinoiden laajentaminen.”

Allekirjoittanut valittiin projektinvetäjäksi. Mainittujen tavoitteiden lisäksi itselläni oli toinenkin tavoite: testata luomaani mallia, jossa kaikki voittaisivat. Jolla saataisiin paitsi tuottoja kohteen omistajalle ja tyytyväiset, takaisin palaavat vieraat, myös kasvatettua muuta alueen majoitus- ja liiketoimintaa. Mallia, jolla saataisiin kuntalaisten yleinen mielipide käännettyä myönteiseksi lyhytaikaiselle majoitukselle ja naapurit tyytyväisiksi. Malli osoittautui varsin toimivaksi.


Projektin tuloslukuja

  • uusia Airbnb-kohteita alueelle lisää 54,8%
  • olemassaolevien alueen Airbnb-kohteiden keskimääräinen vuokran nosto 15,2%
  • projektikohteen majoitustuotot per majoituskuukausi 84% korkeammat kuin vastaavat, pitkäaikaisen vuokrauksen tuotot
  • vieraiden keskiarvopalaute vierailusta 4,8/5
  • 67% vieraista vastasi loppukyselyyn. Vastanneista 100% suosittelisi kohdetta ja aluetta, ovat valmiita palaamaan ja hyödynsivät myös muita alueen palveluita.
  • 33% naapureista vastasi asukaskyselyyn. Vastanneista 67% majoitustoiminta ei häirinnyt, kolmanneksen mielestä majoitustoiminta oli myönteinen asia.

Jakamistalous osa omistamisen vallankumousta

Omistamisen vallankumous lieveilmiöineen on täällä. Jakamistalous on osa isompaa kulttuurista muutosta. Vaikka nykyisessä yhteiskunnassamme isotkin muutokset pystytään onneksi toteuttamaan ilman fyysistä väkivaltaa, muutoksen vastustaminen tuo kuitenkin sodan tuntua ja seurauksia.

Harva ymmärtää, miten valtava murros on käynnissä. Koko tähänastisen ihmislajin olemassaolon ajan kasvumme, menestyksemme, jopa hengissäpysymisemme on perustunut omistamiseen. Yhä uuden materian ja osaamisen haalimiseen. Mitä enemmän olemme omistaneet, sitä paremmassa turvassa olemme olleet.

Nyt Living as a Service, joka on vain osa Life as a Service -kokonaisuutta, valtaa ajatuksia, tekoja ja vähentää sisäsyntyistä tarvettamme omistukseen. Uskallamme kokea olevamme turvassa ja ehyitä, vaikka emme omistaisi tai olisi sidottuja yhteen paikkaan, päinvastoin.

Paradigmamuutos ravisuttaa yhteiskuntaa.

Nopea sopeutuminen muuttuviin olosuhteisiin edellyttää yhä lyhyempää sitoutumista materiaan. Kasvavalle joukolle ihmiskuntaa sopii paremmin kuin hyvin vuokrata toiselta asumisen ja vapaa-ajan mahdollistavat puitteet. Ei pitkäaikaisia sitoumuksia. Ei rajoittavia vastuita seinistä tai vessanpöntöstä.

Koko kapitalistinen malli muuttuu. Enää ei myydäkään materiaa vaan palveluita. Ja ostetaan vain siksi aikaa kun tarvitaan, sitä mitä halutaan. Hankitaan elämyksiä, palveluita ja kokemuksia, ei puitteita, missä nämä tapahtuvat.

Ainut tapa hävitä on vastustaa muutosta.

Airbnb on yksi jakamistalouden airut. Sen tuomat kulttuuriset muutokset ovat saaneet isot kaupungit, kuten Madridin, Berliinin, Lontoon ja Amsterdamin rajoittamaan lyhytaikaista majoitustoimintaa. Koska ei osata sopeutua, rajoitetaan. Suojellaan vanhaa toimintamallia sen sijaan, että omaksuttaisiin uutta. Ja rajoittaminen tuo aina mukanaan vastustusta. Sotaa ei voiteta sotimalla sotaa vastaan vaan keskittymällä ajamaan rauhaa.

Parhaat ratkaisut ovat aina sellaisia, jossa kaikki voittavat.

Jakamistalous on mahdollisuuksien malli. Siinä hyödynnetään jo olemassaolevaa kiinteistökantaa ja muuta omaisuutta ja saadaan vähäisin investoinnein tuotettua taloudellista, henkistä, sosiaalista ja fyysistä hyötyä.

Tästä aiheesta syvemmin Suomen Mökkivuokraajat ry:n blogiin kirjoittamassani tekstissä.


Pilottiprojektin eteneminen

Kohteeksi valikoitui tyhjillään oleva kerrostalohuoneisto kunnan kokonaisuudessaan omistaman yhtiön kerrostalosta. Koska projekti alkoi vain hieman ennen alueen majoituksen huippusesongin käynnistystä, aikaa suuriin muutoksiin ei ollut. Siivoamisella, pienellä pintojen laitolla ja sopivalla sisustuksella tehtiin ihmeitä.

Samanaikaisesti käynnistettiin alueellisten yhteistyökumppanuuksien rakentaminen. Lukuisia paikallisia käsityöläisiä ja yrittäjiä kontaktoitiin sekä suoraan että yleisesti. Tyypillisimmässä yhteistyömallissa kohteessa esiteltiin tarjottavia tuotteita ja palveluita, jotka vieraiden oli mahdollista hankkia joko suoraan majoitustapahtuman yhteydessä tai tuottajalta suoraan.

Alueen Airbnb-kohteet kartoitettiin ja selvitettiin vertailukelpoinen vuokrataso. Kohteelle päätettiin selkeästi keskiarvoa korkeampi vuokra. Myös muiden palveluiden hintataso määritettiin. Muut korkealaatuiseen majoitustoimintaan liittyvät elementit kustomoidusta matkustajailmoituksesta räätälöityyn turvakorttiin luotiin. Tämän jälkeen oli valokuvien ja kohteen muun kuvauksen sekä nettisivujen, Facebook-sivujen ja Airbnb-ilmoituksen julkaisun aika.

Naapureiden asukaskokemus projektin aikana oli toiminnan merkittävässä keskiössä. Tämän vuoksi projektista kerrottiin avoimesti jo rappukäytäväkeskusteluissa, järjestettiin asukastapaaminen, avoimet ovet -tapahtuma, toiminnasta tiedotettiin sekä kiinteistön ilmoitustaululla, kotiin jaetuilla tiedotteilla että lopuksi asukaskyselyllä varmistettiin asukaskokemuksen kehitys. Avoimuus, myönteisyys ja lähestyttävyys olivat avaintekijät asukaskokemuksen myönteisessä kehityksessä projektin aikana.

Myös kuntalaisten mielipidettä seurattiin tarkasti. Sosiaalisen median keskusteluja seurattiin ja tarvittaessa kuratoitiin, ohjaten luuloja kohti faktoja rakentavasti ja arvostaen. Esiin nousseita kysymyksiä ja pelkoja käsiteltiin sekä kasvokkain että sosiaalisessa mediassa käydyissä keskusteluissa. Projektin etenemisestä tiedotettiin myös kunnan omilla sivuilla, jossa vastattiin myös suurimpaan osaan keskusteluissa nousseista kysymyksistä. Toiminta pidettiin koko ajan läpinäkyvänä.

Ensimmäiset vieraat tulivat juhannukseksi, viimeiset olivat kohteessa vielä projektin päättyessä elokuun lopussa. Suuri osa vieraista oli alueella ensimmäistä kertaa. He olivat löytäneet kohteen netistä ja tehneet varauksen Airbnb:n kautta. Projektin loppusuoralla vieraille lähetettyyn kyselyyn vastasi 67%. Heistä kaikki suosittelisivat kohdetta ja aluetta (ja useampi erikseen mainitsi jo suositelleensakin eteenpäin). Samoin kaikki arvioivat voivansa palata sekä kohteeseen että alueelle. Kaikki olivat myös hyödyntäneet alueen muita palveluita: erikseen mainittiin muun muassa heidän tutustuneen alueen nähtävyyksiin ja tekemisiin, syöneen ravintoloissa ja kahviloissa sekä ja käyttäneen esimerkiksi alueen ruokakauppoja. Suuri osa palveluista mainittiin niiden tarjoajien tai alueen nimillä.

Kohdeasunto oli ollut tyhjillään jo pidempään projektin alkaessa ja siten tuotti vain kuluja. Projektin vertailuarvona käytettiin silti tilannetta, että kohde olisi pitkäaikaisesti vuokrattuna. Koko projektin ajalta tuotot ylittivät selkeästi pitkäaikaisen vuokrauksen tuotot, majoitusajanjaksolta ne olivat lähes kaksinkertaiset pitkäaikaisen vuokrauksen tuottoihin verrattuna.

Projektin aikana alueelle tuli uusia Airbnb-kohteita lisää 54,8%. Koska projektia seurattiin aktiivisesti esimerkiksi alueen keskusteluryhmissä, voidaan arvioida, että ainakin osa tästä kasvusta on seurausta projektin tuomasta toimivasta mallista ja uskalluksen esimerkistä. Jo olemassaolleiden Airbnb-kohteiden vertailuvuokra kasvoi projektin aikana keskimäärin 15%, kenties ainakin osittain projektikohteen antaman hinnoittelumallin innoittamana.

Projektikohteen vierailta saatujen vastausten perusteella lyhytaikainen majoitus lisää myös muiden alueen palveluiden kysyntää. Projekti itsessään siis kasvatti palveluhankintaa sekä suoraan kohteen vieraiden kautta että alueen lisääntyneen lyhytaikaisen majoituksen vieraiden kautta. Myös palaavat vieraat ja heidän suosituksistaan alueelle tulevat vieraat tulevat osaltaan kaipaamaan ja ostamaan monipuolisesti palveluita.

Kunnan vähenevän asukasluvun myötä projektiasuntoa ja kiinteistön muita tyhjillään olevia huoneistoja tarjottiin myös pitkäaikaisen vuokrauksen kohteiksi. Vaikka projektin aikana kukaan vieraista ei tähän mahdollisuuteen tarttunutkaan, useampi vieraista kyseli tarkemmin tästä vaihtoehdosta. Moni heistä piti mahdollisena muuttoa alueelle, joko vapaa-ajan tai pysyväksi asukkaaksi.


Projektin merkittävimmät tulokset

Kunnan omat tavoitteet projektille täyttyivät: saatiin selville, että Kemiönsaaren kylän, Taalintehtaan, vapaille kerrostalohuoneistoille on kysyntää lyhytaikaisen majoituksen markkinoilla. Myös matkailu- ja majoitustoiminnan sekä niihin liittyvien oheispalveluiden markkinat laajentuivat merkittävästi projektin myötä. Huomionarvoista on myös kaikkien kyselyyn vastanneiden vieraiden myönteisyys suositella kohdetta, aluetta ja palata uudelleen.

Allekirjoittaneelle oli voiton paikka huomata, että luotu malli testatusti toimii.

Kuntalaisten mielipide voidaan kääntää myönteiseksi lyhytaikaiselle majoitukselle.

Naapureiden epäluulot voidaan kääntää innostuneisuudeksi ja myönteiseksi sitoutuneisuudeksi.

Tyhjillään olevat, epätyypillisetkin asunnot voidaan kääntää omistajilleen tuottaviksi majoituskohteiksi, joissa vieraat viihtyvät ja ovat valmiita palaamaan.

Alueen majoitus- ja muuta liiketoimintaa voi kasvattaa esimerkin, yhteistyön ja viestinnän avulla.

Mitä näistä tavoitteista alueellanne kaivattaisiin?

”Projektin toteuttaminen on kaikkiaan ollut kunnan kannalta positiivinen kokemus. Projektin tulokset ovat rohkaisevia ja toteutus yhteistyössä ammattilaisen kanssa on ollut hyvin antoisaa. 

Koska kunnan omassa organisaatiossa ei ole mahdollista ylläpitää kaikkea sitä osaamista ja kokemusta, jota kunta tarvitsee erilaisten projektien ja kokeilujen toteuttamiseksi, on ensiarvoisen tärkeää, että kunta löytää oikeat kumppanit ja yhteistyötahot toiminnan toteuttamiseen.”

– Anneli Pahta, kunnanjohtaja, Kemiönsaari


Allekirjoittaneelle huikean tärkeä tulos on aina tyytyväinen asiakas. Siksi sydänalassa lämmitti kun sain lukea projektipalautteen lisäksi seuraavaa:

”Sarin esitys kokeilun käytännön toteuttamisesta oli hyvin kattava ja ammattimainen, projektin eteneminen ja käytännön toimenpiteet oli esitetty siinä konkreettisesti.

Yhteistyö Sarin kanssa on ollut helppoa ja erittäin myönteistä. Hän on vastannut projektista itsenäisesti ja ammattilaisen ottein. Sari on tiedottanut projektista ja sen etenemisestä hyvin aktiivisesti. 

Sari on ollut koko projektin ajan hyvin sitoutunut tavoitteisiin ja osoittanut aitoa innostusta ja sitoutuneisuutta projektiin. Sari on henkilönä hyvin positiivinen ja ulospäin suuntautunut, yhteistyö hänen kanssaan on ollut hyvin avointa. Sarilla on ollut projektin kokonaisuus ja aikataulut koko ajan erinomaisesti hallinnassa.”

– Anneli Pahta, kunnanjohtaja, Kemiönsaari


English Summary

At April 2019 Kemiönsaari Municipality started a project to rent out one of their empty apartments. As a result of the project the general opinions of short term rental have become positive, neighbours have turned their suspicion into eager commitment, even atypical residence has proven to provide almost double rental income compared to long term rental, guests are pleased, use also other local services, recommend the place and plan to return, and general short-term rental markets in the area have grown massively.

Lisätietoja antaa ja kysymyksiin vastaa

Sari Hyvärinen
sari.hyvarinen@oravaconsulting.com
puh. +358505164543
Skaalautuvan jakamistalouden kehittäjä

Facebook Comments

Vastaa

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.