Arvonlisäverovelvollisuus lyhytaikaisessa majoituksessa askarruttaa monia.

Moni pohtii samaa kysymystä kuin Tuula:

”Pitääkö yksityisen henkilön ilmoittautua jotenkin alv-velvolliseksi mökinvuokrauksesta jos vuokratulo ylittää 10.000 euroa vuodessa?”

Lyhyesti: ei tarvitse. 15.000 euron raja arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisessa pätee vain yrityksille. (raja nousi 10.000 eurosta 15.000 euroon vuonna 2021, verottajan ohje täällä).

Yksityiselle riittää vuokratulojen ja -kulujen ilmoitus veroilmoituksella.

Voi olla kuitenkin viisasta hakea ennakkoveroja tai jos on muitakin tuloja, korottaa veroprosenttia niin, että toteutunut ennakonpidätys vastaa likimain kokonaistuloja.

Tämä ohje pätee myös tilanteissa, jossa kohde on yhteisomistuksessa. Esimerkiksi 50/50 -omistussuhteessa vuokratulot ja -kulut jaetaan veroilmoituksellekin lähtökohtaisesti 50/50 -suhteessa.

Tämä verotuksellinen käsittely on vielä erikseen varmistettu heinäkuussa 2019. Neuvot antoi verohallinnon asiantuntija Katriina Lintu.

---

Oli syytäkin tarkistaa. Esimerkiksi majoitustoiminnan arvonlisäverovelvollisuudesta (syventävä vero-ohje täällä) lukiessa nimittäin saattaa muodostua käsitys, että kun toiminta täyttää muuten majoitustoiminnan määritelmät, eli on:

• ammattimaista
• kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista
• tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille,

on toiminta arvonlisäverolaissa mainitun alennetun verokannan (vuonna 2021 verokannan suuruus 10%) alaista.

Kyse on kuitenkin yrityksen suorittamasta majoitustoiminnasta.

Arvonlisäveron alarajahuojennusta voi hakea, jos liiketoiminta jää alle 30.000 euroon. Täyden huojennuksen saa 15.000 euroon asti, ja 15k-30k osittaisena.

Luonnollisesti kannattaa laskea, olisiko kannattavampaa pyörittää toimintaa yrityksen kautta kuin yksityisenä. Tällöin olisi mahdollista myös hakeutua arvonlisäverovelvollisuuden piiriin ja saisi myös arvonlisäverojen verran vähennystä hankinnoista.

Tätä pohti muun muassa Joona:

”Mökkivuokrauksen aloittaminen sijoitusmielessä. Kannattaako perustaa yritystä vai pyörittää omissa nimissä?”

Laskin on tässä paras konsultti.
(Autan mielelläni lukujen kanssa jos toivot. Tästä lisää kirjoituksen lopussa.)

Maksettava arvonlisävero lasketaan yleissäännön mukaan:
Myynnin alv – Tavaroiden ja palveluiden ostoihin sisältyvä alv = Tilitettävä alv.

Yleinen arvonlisäveroprosentti on 24 prosenttia. Alennettua 14 prosentin verokantaa sovelletaan muun muassa elintarvikkeiden, ravintola- ja ateriapalveluiden myyntiin, alennettua 10 prosentin verokantaa puolestaan esimerkiksi majoitustoimintaan.

Huomioithan, että jos myyt palveluita, esimerkiksi kokonaispalvelua, joka sisältää alihankintana tuotetun ateria- ja majoituspalvelun, sovelletaan myyntiisi 24% verokantaa. Alihankkijasi soveltavat alennettua verokantaa.

Tällöin arvonlisäverosi lasketaan marginaaliverotusmenettelyllä:
Myyjän matkailijalta saama maksu – alihankkijalta välittömästi matkustajan hyväksi tehtyjen palveluiden ja tavaroiden ostohinta = voittomarginaali eli myynnin kate.

Matkailuyritys maksaa tällaisessa tilanteessa arvonlisäveron voittomarginaalin eli myynnin katteen perusteella. Marginaaliverotuksessa verokanta on yleinen eli 24%.

Tiivistäen, matkailuyritys soveltaa alihankkijoilta ostettuihin palveluihin marginaaliverotusmenettelyä, jossa arvonlisävero lasketaan myyntikatteen perusteella. Itse tuotettujen palveluiden osalta arvonlisävero lasketaan yleisten sääntöjen mukaan.

Muista eritellä soveltamasi eri arvonlisäverokannat laskulla!

---

Muutoksia toiminnan kasvaessa

Moni tekee niin, että aloittaa ensin yksityisenä, satunnaisesti majoittaen. Toiminnan kasvaessa ja tehostuessa siirretään majoitustoiminta sitten yrityksen alle, koska satunnainen vuokraus on kuitenkin eri asia kuin ammattimainen majoitustoiminta.

Rajanveto satunnaisen ja ammattimaisen majoitustoiminnan välillä on tällä hetkellä veteen piirretty viiva. Kun tähän saadaan tarkennuksia, tulen päivittämään myös tämän kirjoituksen.

Jotain suuntimaa kuitenkin saadaan seuraavista ennakkopäätöksistä (syventävistä vero-ohjeista täältä):

”Yksityishenkilö A omistaa asuinhuoneiston, jota hän tarjoaa vuokralle välityssivuston kautta vuorokausihinnoin. A ilmoittaa, että huoneisto on yksinomaan vuokraustoiminnan käytössä, eikä yksityiskäyttöä ole. Vuokratuloja A ilmoittaa ensimmäiseltä kokonaiselta toimintavuodelta 30 vuorokaudelta yhteensä 5 000 euroa.

Huoneisto on yhtiöjärjestyksessä merkitty asuinhuoneistoksi, eikä A ole tehnyt taloyhtiölle ilmoitusta huoneiston käyttämisestä majoitustoiminnassa. A ei ole myöskään tehnyt terveydensuojeluviranomaisille ilmoitusta majoitusliikkeen käyttöönotosta, eikä ole antanut majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetussa laissa tarkoitettuja matkustajailmoituksia majoittujista.

A:n toimintaa ei pidetä arvonlisäverolaissa tarkoitetulla tavoin liiketoiminnan muodossa harjoitettuna majoitustoimintana. Mikäli toiminta tulevaisuudessa laajenee, toiminnan arvonlisäverollisuutta tukevana näyttönä voidaan pitää muun ohella yllä todettujen ilmoitusten tekemistä viranomaisille, sekä mahdollista huoneiston käyttötarkoituksen muutosta ja näyttöä majoitustoiminnan edellytysten huomioimisesta huoneiston varustelussa.”

Rajanvetoa voidaan hakea myös vuokrattavien kohteiden määrästä ja säännöllisyydestä:

”Jos majoitustoiminnan käytössä on useampia majoitustiloja ja toimintaa harjoitetaan riittävän säännöllisesti, voi toiminta täyttää arvonlisäverollisen majoitustoiminnan edellytykset. Esimerkiksi jos majoitustoiminnan käytössä on useampia huoneistoja, tai toimintaa harjoitetaan useampia erikseen vuokrattavia makuuhuoneita sisältävässä kiinteistössä, voi toiminta ylittää liiketoiminnalta edellytetyn laajuuden.

Toiminnan arvonlisäverollisuutta arvioitaessa merkitystä on majoitustilojen määrän ja toiminnan laajuuden lisäksi sillä, kuinka ammattimaisesti toimintaa harjoitetaan ja noudatetaanko toiminnassa majoitustoimintaa koskevia määräyksiä. Jos toiminnassa tehdään lain mukaiset ilmoitukset terveydensuojeluviranomaisille ja varmistetaan tilojen soveltuvuus majoitustoimintaan sekä varustetaan tilat asianmukaisesti, voidaan tätä pitää toiminnan ammattimaisuutta tukevana näyttönä.”

Lähtökohtaisesti siis: jos vuokraat yksityishenkilönä yhtä asuntoa tai erityisesti sen yhtä huonetta ja erityisesti, jos asunto on myös asumiskäytössä, toimintaa ei todennäköisesti katsota ammattimaiseksi, vaikka liikevaihto ylittäisikin 10.000 euroa.

Esimerkissä ei ole tehty ilmoitusta taloyhtiölle huoneiston käyttämisessä majoitustoiminnassa. Tämä ei ole suositeltava tapa edetä: avoin viestintä ja toiminnasta kertominen, niin taloyhtiölle kuin naapureillekin, on hyvän majoitustavan mukaista. ”Salassa” majoitustoimintaa, vaikka kuinka satunnaista ja lyhytaikaista, ei suositella edes yritettäväksi tehdä.

Mitään tarvittavia ilmoituksia tai muutoksia EI PIDÄ JÄTTÄÄ TEKEMÄTTÄ välttyäkseen toiminnan luokittelusta ammattimaiseksi. Vaikka niistä haetaankin suuntaviivoja määrittelylle, lopulta

toiminnan laajuus ja luonne

ratkaisevat ammattimaisuuden, ei siis se, että ilmoitukset tehdään tai jätetään tekemättä.

Tällaisia velvollisuuksia siis ovat ainakin:

• ilmoitus taloyhtiölle
• ilmoitus terveystarkastajalle
• ilmoitus palotarkastajalle
• matkustajailmoitus (täältä voit lukea tarkemmin).

Kuntakohtaisesti saatetaan vaatia myös muita ilmoituksia.

Jos mietit omalla kohdallasi, onko toimintasi satunnaista vai ammattimaista, voit pyytää verottajalta alv-ohjauspyynnön. Tämän pystyy tekemään OmaVerossa. Näin saat toimittua oikein ja saat tilanteestasi mustaa valkoisella.

---

Muista myös hyödyntää kaikki sallittavat vähennykset vuokratuloistasi, toteutit toimintaasi sitten yksityisenä tai yrityksen kautta.

---

Oletko valmis todella panostamaan majoitustoimintaasi?

Kuinka hyväksi haluat tulla? Kuinka paljon haluat tehostaa toimintaasi? Kuinka huikeasti onnistua? Asiantuntijan henkilökohtaisilla neuvoilla juuri sinun tilanteeseesi räätälöityinä olet menestyksen eturintamassa.

Mökkivuokrauksen tehostus: 12 konsultointikertaa.

12 kertaa juuri sinun tilanteesi sparrausta, kehittämistä, ideointia ja seurantaa.

Bisneksesi syvällistä läpikäyntiä. Oman tilanteesi kehittämistä. Tarvittavien toimenpiteiden löytämistä. Henkilökohtaista tilanteesi läpikäyntiä. Kasvotusten, vaikka kotisohvallasi. Hyödynnä mökkivuokrauksen ja kehityksen syväosaajan ammattitaitoa. Juuri sinua parhaiten auttavat neuvot ja teot.

Valitse itse sinulle sopivin rytmi. Haluatko rytmittää 12 konsultointikertaasi kerran kuukaudessa tapahtuvaksi tai ottaa tehospurtin? Sinä päätät.

Panosta itseesi ja bisnekseesi. Tehosta ja kehitä toimintaasi. Kannattavasti.

Valitse sinulle mieluisin vaihtoehto:
joko koko paketti kerralla tai jokainen kerta erikseen.
Kuinka hyväksi voitkaan kehittyä?

12 kertaa juuri sinun tilanteesi sparrausta, kehittämistä, ideointia ja seurantaa.

---

Mitä ajatuksia ja tunteita kirjoitus sinussa herätti? Olisi mahtavaa, jos kertoisit niistä, vaikkapa alla olevissa kommenttikentissä! Entä arveletko, että kirjoituksesta olisi apua tai hyötyä jollekin toiselle(kin)? Välitä välittämällä.